房地产四象限模型
四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 2．四象限 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。 3．两个接合处 在资产市场和使用市场之间有两个接合处：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。 (二)四象限模型方法的基本意义 1．两市场的划分 之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。 2．科学的经济学分析 通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。麻烦采纳，谢谢!
急求:住宅市场的四象限模型的原理及应用!
四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 2．四象限 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。 3．两个接合处 在资产市场和使用市场之间有两个接合处：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。 (二)四象限模型方法的基本意义 1．两市场的划分 之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。 2．科学的经济学分析 通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。 二、我国宏观政策与房地产业作用原理 1、第一阶段：1998-2002年 1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。较好的经济环境，创造了更多的住房需求。同时国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，截至2002年连续8次降息，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。四象限模型分析：我国经济近些年来持续快速增长，对房地产价格影响十分显著。当经济增长时，以及中国政府扩大国内需求，将房地产作为居民新的消费热点，刺激了需求的增长。图1所示的房地产市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，使用市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。房地产市场租金水平的提高，以及长期利率的下调、房地产预期投资风险的降低、给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了房地产投资消费。这些政策降低了投资者对投资收益的要求，即第二象限内资本化率的曲线向左下方旋转，导致资产价格提高。房地产价格提高，以及国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持所带来的房地产开发成本的优惠，促使第三象限的新开发建设量的增加。从而增加住宅的开发成本和市场供给量，同时，大量的城市拆迁改造增加了房地产市场需求量，在第四象限，开发建设量转化为存量。最终形成使用市场中的需求量和供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。经济扩张时的均衡方案所形成的矩形在原理市场均衡线之外这一点应该是很明显的。不论是租金、价格、新开发建设量、还是存量，都不能低于初始均衡状态时的原始值。因此，经济增长将使住宅市场呈扩散式发展。如图2所示。图2 四象限模式图 2、第二阶段：2003-2007年从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，房地产繁荣超过了经济发展阶段水平,呈现出与经济增长不协调的特点。国家针对房地产价格的不断攀升，综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。调控信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域。具体有“国八条”、“国六条”、“国十五条”等一系列政策，归纳起来调节了需求和供给两方面。（1）从控制需求来看自从2004年，我国上调存款储备金率，贷款利率10次之多，仅2007年一年就上调6次。提高首付比率，上调房地产税率，开征二手房转让个人所得税，提高二套房首付比率和贷款利率，严格房地产开发贷款管理，控制拆迁规模等一系列措施来抑制房地产的投机需求和非投机需求。通过四象限模型分析，宏观政策通过利率，贷款，税收、几个方面控制了房地产资产的需求。当长期利率上调，税收增加，房地产投资的预期风险的升高和折旧政策的改变，都会提升投资者对于房地产投资的收益要求，即租金的上升。资本化率的上升反映在图3中的射线（实线）向右上方旋转到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。当预期收益租金上升时，资本化率的升高会降低资产的价格（如图3所示），从而导致第三象限中开发建设量的减少。最终这种情况会导致物业存量的减少和物业市场上租金的提升。由此形成新的均衡状态的矩形比初始均衡矩形的位置上移，整体向原点收缩。当长期存量和保持这种存量规模的新开发建设量都比较低的时候，资产价格会更低，租金反而更高。假如租金比较低的话，存量就可以保持在相同的规模上，这是不能与较低的资产价格和较低的新开发建设量相平衡的。从长期来看通过预期租金的升高以及提高资本化率，以此来降低房地产资产价格，降低新的开发建设量，从而稳定房地产市场。从短期来看，政策可以有效的降低投机需求以及非投机需求。但是现实中，我国现在的房市情况复杂，地区发展的差异大，各地的政策也不尽相同，所以调整在房地产市场上反应比较慢。但是从长期来看，资本化率的调整对于抑制房价过快增长还是较有成效的。图3 四象限模式图（2）控制供给控制供给，包括住房供应结构、税收、信贷、土地等方面。土地供给根据国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》来执行，规范了土地市场，增加了土地成本。严格房地产开发贷款管理，增加了开发商融资难度，以及税收的调整，使得房地产开发成本上升。从四象限模型来看，控制了土地的供给，控制信贷规模，加大税收力度，限制了户型结构，对于开发商来说，增大了融资难度，同时开发成本也大大地提高，从而抑制了房地产的开发供给。房地产成本增加反映在图4中的射线（实线）向左平移到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。开发建设量的减小会导致物业存量的减少和租金的上升。与此同时，拆迁规模受到控制，存量减少相对不大，租金上升的幅度也不会很多，有租金上涨从图形可以看到带动房地产价格的上涨。由此形成新的均衡状态的矩形整体向左上方平移。从长期来看，这反映了我国促使房地产业稳定持续的增长长期的控制目标。但从短期内供给来看，由于房地产业具有时滞性，短期内供给不会减少，但无论是投资需求还是投机需求都会减少，根据供需理论，（如图4）供给在一定时期内不变，需求降低，则房地产价格势必会降低，这也达到了政府控制房价的目的。但现实中房地产价格没有降低，反而房价涨得更快，这主要是因为虽然开发商贷款成本增加，但市场处于卖方市场，房地产公司主要是将成本转嫁给了购房者。短期内效果可能不明显，这也取决于宏观政策的系统性，能否使得这些调控有效的传导需求供给层面，最终规范房地产的价格。图4 四象限模式图 3、第三阶段：2008年第三季度-今后一段时间房地产业历经10年发展“黄金期”，但从2007年底开始出现变化：房价增幅回落，市场交易量明显萎缩。同时，国际性的金融危机、经济下滑、影响国内经济发展，房地产业不可避免的受到严重的影响。2008年10月22日，中央集中出台七项救市措施：下调房地产税率，免征交易印花税，暂免土地增值税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，允许地方政府实施项目自救等。通过四象限模型，在经济下滑时期，需求减少。在可供给的房地产数量保持一定的情况下，如果房地产的使用需求要与能够用于使用的房地产保持达到相等，租金就会相应的降低。原来的平衡状态发生变化，需求曲线向左下方平移，房地产投机与非投机需求都降低，导致第二象限内房地产价格下降，依次又会促使第三象限的新开发建设量的减少，最后导致第四象限内物业存量的减少。当达到平衡状态时，四象限模型整体向原点收缩，与经济扩张时正好相反。如图5所示。图5 四象限模式图此时国家的宏观调控政策由控到保，重点是支持居民解决住房问题。宏观政策与房价攀升时期相反，下调房地产税率，免征交易印花税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，有利于提高对房地产的需求。允许地方政府实施项目自救，暂免土地增值税等带来的开发成本的优惠，又促进开发量的增加，供给增加，稳定房地产投资。整个变化过程与图2相反的方向变化。三、结束语四象限模型能够追踪分析宏观经济对房地产市场的各种影响，用于解释外部环境变化引起的新均衡状态是非常有效的。弄清国家经济与房地产业作用原理，有利于我国从长期的角度制定宏观政策，调控房地产市场。同时，提前预见房地产市场的问题所在，对房地产市场运行的总体态势的变化做出准确的判断，并对其今后的走势做出正确的预期和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，有效防止房地产市场的大起大落，使房地产市场保持健康稳定的发展。但同时四象限模型也存在缺陷性，这个模型只能表现在某一时的市场均衡状态，而无法反映整个市场从不均衡逐步调整到均衡的动态过程。因而，需要建立一个能反映住宅市场短期动态的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述房地产市场长期均衡，又能分析房地产市场的短期动态变化。
求：一份房地产模型制作合同？
我有一份，供你参考！
“ ”模型制作
合 同 书
甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规，甲乙双方在平等，诚信的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方制作模型事宜达成如下协议，以期共同遵守：
一、项目名称及内容：
项目名称： （以下简称模型）
比例：
规格： （长×宽）
制作方式：包工包料
制作要求、工艺及效果：详见附件2技术协议
二、合同期限：
年 月 日以前，甲方应将模型设计图纸交付乙方；
年 月 日起至 年 月 日期间，乙方应按甲方要求完成模型制作并将其交付甲方验收。
以上期限在下列情况得以顺延：
1、甲方迟延交付图纸；
2、或甲方迟延交付预付款；
3、或双方协商一致。
三、模型制作费用及支付
1、模型制作费：总价款（人民币） 元，（含总体规划模型 个，室内标准户型 套，底盘、运输、安装、维修以及税金等费用）。
2、付款方式：
（1）合同签订3个工作日之内付定金人民币 元整（即总价款的 %）。
（2）模型制作完成，经甲方验收合格后，付人民币 元整（即总价款的 %）。
（3）模型送至甲方指定位置，安装完毕经甲方验收合格后付 元整（即总价款的 %）。
（4）质保金，模型验收合格日起计满一年后30日内全部付清，即 人民币 元整（即总价款的 %）。
四、甲乙双方的权利义务
1、乙方的义务
（1）乙方应当严格按照甲方提供的图纸、资料、技术协议制作模型，确保模型质量；乙方必须对甲方提供的图纸、资料等负责保密。
（2）乙方应当以行业通常标准理解甲方所提供的图纸及其资料进行制作，特殊要求或者疑议，甲方应当给予书面的明确的提示和通知。
（3）乙方因质量不符合合同约定导致甲方损失的，甲方有权要求赔偿。
（4）乙方应当在 年 月 日完成模型主体结构制作，以供甲方确认色板。
（5）乙方应当在交货期限到达5日之前通知甲方到场验收，并为甲方的验收提供必要的便利。
（6）如果甲方验收时发生疑议，乙方应当立即作出相应的解释或者按照甲方的要求在合同约定的范围内对模型作出必要的免费整改。
（7）乙方应当在甲方到场验收后2日内将模型运送至甲方指定的场所，并提供模型正确的使用说明。无正当理由延期交货，按照违约条款承担责任。
（8）乙方应当在模型交付后提供终身免费保修。在使用过程中若出现因乙方原因而产生的问题，或因其他原因导致模型损坏，乙方在接到甲方通知后3日内及时提供完全免费的包修。
（9）乙方未经甲方许可，不得自行复制或者保留甲方的设计图纸及模型；但乙方保留作为该模型制作者的署名权。
2、甲方的义务
（1）甲方应当按照合同约定支付模型制作的价款，如迟延支付，按照违约条款承担责任。
（2）甲方应当在收到乙方通知后3日内到乙方所在地当场验货。
（3）甲方应当在合同约定的期限内提供模型设计图纸。
（4）甲方对于模型的制作有任何特殊要求，标准，或者对设计图修改，应当及时的书面通知乙方，超出合同约定的范围，应当支付适当费用。
（5）无正当原因甲方中途要求终止合同，应当及时通知乙方，乙方已经收取的定金不予退还，对乙方已经发生的工作和耗材，甲方应当给予相应的赔偿。
（6）乙方根据甲方提供的图纸、资料进行模型制作，甲方不得任意增加制作内容，如确需增加，则要相应增加制作时间和费用。
注：本条款一方的义务即对方的权利
五、验收：
甲方应当接到乙方通知后3日内到乙方所在地当场验货，如有因为模型制作导致的质量问题，乙方应当立即作出免费修改，若甲方没有异议则视为乙方交货符合合同约定。
六、违约责任：
乙方逾期交货的，每逾期一日，应向甲方支付合同总价款的5%的作为违约金，（甲方可在质保金中扣除）。
甲方逾期付款的，每逾期一日，按照逾期付款部分的5%向乙方承担违约责任。
七、其它：
1、技术协议，以及甲方提供的设计图纸是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力。
2、双方应当本着诚信原则，完全按照合同约定履行，并且保守合同履行过程中获得的对方的商业秘密。
3、本合同自双方签定之日起生效，其余未尽事宜，双方协商解决。
4、本合同一式二份，合同双方各执一份。
甲方： 乙方：
代表（签名）： 代表（签名）：
年 月 日 年 月 日
楼盘沙盘模型制作大致流程是什么
楼盘沙盘模型制作一般有专门的制作公司，整个制作过程大致如下：一、沙盘台子首先，要将顾客交付持房地产平面布置图和施工图纸研究透，组装部根据平面布置图及沙盘的比例来制作沙盘的台子。台子一般做成台球桌状，如果是大型的沙盘，要做成几个小台子，拼到一起。二、PVC板喷漆喷漆部根据楼房图纸的设色调出相应颜色的油漆来，喷在相应的PVC板上，送到设计部进行雕刻。三、雕刻楼房部件设计部根据施工图按比例设计出楼房的结构，并在电脑上分解成不同的板块，按施工的要求设计出墙面的花纹、房顶的瓦棱、窗子等，然后发送到雕刻机在PVC板上雕刻出楼房的板块，送到制作部制作。四、组合楼房制作部根据设计部送来的楼房板块，根据说明和粘合方式，用三氯甲烷将PVC板块粘合成楼房的大致形状。窗子的形状是直接雕刻在PVC板上的，用薄而透明的有机玻璃板粘在内部窗子的位置作为窗子的玻璃。五、置景置景部根据组装部所作的台子和平面布置图，在台子上划分出平面布局，用绿色绒面墙纸作为草地粘在绿化区，大孔海绵浸上绿色油漆晾干，裁成长条作为绿化带粘在小灌木区。如果布局中有水和湖泊，可以用波纹面的有机玻璃板，背面喷湖蓝色漆，裁成河流或湖泊的形状放在相应的位置。若是有高地，可将有机玻璃板或PVC板层层堆积并修整成形，再抹上涂料填充缝隙，晾干后覆上草地。用灰色的背胶纸粘成公路，用白色背胶纸刻成公路线标粘在上面。六、制作配件制作部将铜丝电线剥皮，将铜丝拧成树干的形状，喷上漆。普通海绵浸漆，晾干后粉碎，将树干的枝丫浸胶，粘上碎海绵，做成树。若是绿树，海绵可浸绿漆，若是秋天的树，可浸橙色漆。柳树可用0.2mm的漆包线拧成树干与树枝，然后在树枝上粘上绿色绒线末。松树是将粗鱼线剪成细段，用夹子夹住，再将两根0.5mm的漆包线夹住绞动，松开夹子，就成了松树的形状，修剪一下，粘上绿色绒线末即可。其它的花草可以用干花剪下来染色来制作。用医用棉签或牙签做成路灯。泡沫塑料可以用刀片雕刻成假山石的形状，喷上漆。七、整体组合置景部将制作部送来的花草树木及楼房按布置粘在相应的地方。组装部根据每栋楼房所在的位置，打孔并装上小彩灯，使楼房模型内部能发光，如同开灯的效果，并接好线路。设计部雕刻出楼房与路的标识、文字，做成小标牌，粘在相应的位置。这样，一个楼盘沙盘模型制作就完成了。
